ご案内
広がる不動産業の業務エリア大昔の不動産業は、おもに土地の売買だけを扱っていた業種であり、建設の仕事は建設業者が一手に引き受けていました。
ところがそれ以降にはじまった住宅ブームの到来により、建物の建設・販売までも手がける“住宅産業”へと変わり、昨今では社会的なニーズに応えた、エクステリアやインテリアの細部までをも重視した総合生活産業”へと大きく変貌を遂げています。
現在、不動産業の本来の基本的業務は、『開発・分譲』『流通』『賃貸』『管理』『ビル経営』の６つに分類することができます。
さらに『海外投資』や『仲介』が、新規の業務としてこれに加わっています。
また、消費者の多様なニーズに的確に対応することによって、不動産業をもっと円滑に遂行するために、『リフォーム（改装）』『建替え』『ファイナンス（財務・金融）』『インテリア』『不動産コンサルティング』といった新顔が次々と登場しつつあります。
さらに、“物からサービスへという消費者の指向の変化に対応するために、『リゾート開発』『レジャー施設経営』など、主として観光事業への参入がめだって増えています。
しかしその陰で、空港建設や都市開発をめぐって百鬼夜行がイマダに横行していることは、不動産業界にとっての大きな汚点といえるでしょう。
開業の４つの難関宅建の人気をアップさせている理由の１つに、個人でも宅地建物取引業の開業が可能だということがあります。
けれども、最初に申し上げておきますが、開業するのはそんなに簡単ではありません。
行く手にはさまざまな難関が待ち受けています。
少なくとも、宅地建物取引主任者になれたからといっていきなり開業して成功するのは、蟻とケンカして負けるくらいむずかしいのです。
まず、免許申請手続きが宅地建物取引主任者の登録申請に比べるとケタ違いに面倒です。
なんとか申請をおこなったとしても、審査を通過して免許を交付されるとは限らないのです。
特に事務所の設置場所は問題です。
「なんだ、事務所なら自宅でいいじゃないか」と思われるかも知れませんが、まずアパートや店舗用に作られていないマンションの１室では絶対にダメです。
たとえ１軒家であったとしても、路地の奥にヒッソリとある家だったり、道路に面している独立した部屋がなければ、やっぱり申請は認可されません。
宅地建物取引業者の事務所は、「継続的に業務を行うことのできる、顧客が入りやすいような場所に設置されなければならない」という基準が設けられているからです。
宅地建物取引業の開業は、まず最初に事務所という宅地建物を用意する苦労からはじまるという、なんとも皮肉な状況なのです。
宅地建物取引業を開業するには、営業保証金が経費としてかかるのです。
取引のトラブルによって顧客に損をさせた時の保証金として、指定保管機関に供託しなければならないと法律で定められているからです。
営業保証金の金額は、主たる事業所（通常は本店）は１千万円、従たる事業所（通常は支店）は５百万円です。
唯一の例外として、全国にいくつかある宅地建物取引業保証協会に加入すれば、主たる事業所は60万円、従たる事業所は30万円を供託すればそれでいいことになっていますが、加入手続きはとても面倒で時間がかかります。
このほかにも、事務所の備品の購入、事業が軌道に乗るまでの生活費、店番をしてくれる従業員の給与など、百万や２百万のお金は瞬く間になくなってしまいます。
派手な宣伝で効果を上げようと思えば莫大な経費がかかります。
宅地建物取引業の開業に際しては、用意周到な資金計画が必要なことを忘れてはなりません。
全国には約13万の宅地建物取引業者がいます。
物件の多さから特に都市部にその業務エリアが集中しており、都市部の宅地建物取引業者は超過密状態にあります。
田舎で開業すればいいかと思うと、地方には物件が極端に少なく、駅前に不動産屋が１軒あれば十分という町が多いのです。
やはりある程度の物件がそろっている町で、ある程度のライバルとの攻防戦を演じなければ、開業を成功に結びつけることはむずかしいのです。
よりよい物件を数多くそろえるためには、物件情報を常に把握していなければなりません。
既存のアパートやマンションは出入り業者が決まっていることがほとんどですから、新しい物件を狙っての争奪戦が繰り広げられることもあります。
その町についての知識や何らかのコネクションがある場合はまだしも、すべてを一からはじめるとなれば一筋縄では行きません。
ライバルに蹴落とされる前に自分１人で転んでケガをしてしまいます。
要勉強事項の一枚岩宅地建物取引業は情報戦争”ともいうべき熾烈な戦いの場です。
それだけではありません。
“不動産地獄”ともいえるような現状から脱却するために、政府は焼け石に水ともいえるような不動産に関連する法律の改正を、事あるごとにおこなっています。
「どうすれば税金を少なくできるのか」「不動産の値動きに関する情報はないか」「トラブルの仲裁をしてくれないか」「取得した不動産の管理をやってもらえないか」一宅地建物取引業はもはや“サービス業”になろうとしています。
一般サービスを際限なく求めてきているのです。
そのニーズに応えるためには、日々怠りのないネバー・エンディングの勉強が必要となります。
ここまでお読みになって、それでもまだ開業を考えているという人は、ひょっとすると宅地建物取引業を開業するために生まれてきた人かもしれません。
とにかく開業が並大抵ではないことを十分に理解なさった上で、次の“宅建業開業の方法”をお売み下さい。
前にご説明したように、宅地建物取引業を開業するのは至難のワザです。
この本を読んで下さっている人の中で、実際に宅建の試験を受けて合格して就職して独立して開業して成功する人は、極端に少ないと思います。
もしかすると0.1パーセントにも満たないかもしれません。
ここでは、あくまで将来の開業を考えている人の参考のために、宅地建物取引業の開業手続きについてざっとご紹介しておきましょう。
宅地建物取引業を開業するためには、特定の事務所を定めて所定の書類を作成し、２つ以上の都道府県で営業する場合は国土交通大臣に、１つの都道府県の中だけで営業する場合は各都道府県知事に対して、宅地建物取引業免許の申請をおこなわなければなりません。
申請の窓口は、いずれも宅地建物取引主任者の登録申請の時と同じ各都道府県の所管課です。
免許の申請手続きの内容は、個人として申請する場合も法人として申請する場合も原則として同じものです。
申請の際には、国土交通大臣の免許の場合は９万円、都道府県知事の免許の場合は３万３千円がかかります。
申請が認可されると宅地建物取引業者名簿に名前が記載され、宅地建物取引業免許が交付されま法律の勉強など全く無縁だった自分が独学で試験に望むのはあまりにも無謀だと思い、通学にも便利な学校を選びました。
正直言って家での勉強はほとんどしていませんでした。
授業中に憶えられることは憶えてしまおうという真剣勝負で授業を受けていましたので、案外それがよかったのかもしれません。
ただ質問に関してはよくしました。
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